Déplafonnement du Loyer

ᴄ’ᴇsᴛ ǫᴜᴏɪ ʟᴇ ᴅéᴘʟᴀғᴏɴɴᴇᴍᴇɴᴛ ᴅᴜ ʟᴏʏᴇʀ ?

Le déplafonnement du loyer du bail commercial permet 𝐝’𝐚𝐮𝐠𝐦𝐞𝐧𝐭𝐞𝐫 𝐥𝐞 𝐥𝐨𝐲𝐞𝐫 afin que celui-ci corresponde à 𝐥𝐚 𝐯𝐚𝐥𝐞𝐮𝐫 𝐥𝐨𝐜𝐚𝐭𝐢𝐯𝐞.

𝘾’𝙚𝙨𝙩 𝙙𝙤𝙣𝙘 𝙡𝙚 𝙗𝙖𝙞𝙡𝙡𝙚𝙪𝙧 𝙦𝙪𝙞 𝙚𝙣 𝙛𝙖𝙞𝙩 𝙡𝙖 𝙙𝙚𝙢𝙖𝙣𝙙𝙚.

Le déplafonnement du loyer est autorisé dans 𝐥𝐞𝐬 𝐜𝐚𝐬 𝐬𝐮𝐢𝐯𝐚𝐧𝐭𝐬 :

❶ Lorsque la durée du bail excède 12 ans. C’est le cas quand le bail commercial a été tacitement prolongé, sans que votre locataire ne se soit occupé de son renouvellement.

❷ Lorsque les « facteurs locaux de commercialité » ont changé (article L. 145-34 du Code de commerce).

ᴇxᴇᴍᴘʟᴇ : nouvelle ligne de métro, station de vélib’, nouvelle école, amélioration de la voirie, passage en zone piétonne, etc.

ᴀᴛᴛᴇɴᴛɪᴏɴ : Les changements doivent être matériels et donc réellement exister ! Souvent cette situation amène à faire appelle à un expert, et entraîne un fort contentieux !

❸ Lorsque le locataire effectue des travaux valorisant le local : une amélioration de l’état des locaux.

❹ Lorsque votre locataire ajoute une activité : on appelle cela la « déspécialisation  partielle » ou « plélinière » du bail.

ᴀᴛᴛᴇɴᴛɪᴏɴ :
Dans tous les cas, le déplafonnement du loyer pour des baux signés ou renouvelés depuis septembre 2014 ne peut entraîner une variation annuelle supérieure à 10 % par an du loyer de l’année précédente. C’est le « 𝗽𝗹𝗮𝗳𝗼𝗻𝗻𝗲𝗺𝗲𝗻𝘁 𝗱𝘂 𝗱é𝗽𝗹𝗮𝗳𝗼𝗻𝗻𝗲𝗺𝗲𝗻𝘁 ».

Sont exclus à la règle de la limitation :
– les locaux monovalents
– les locaux à usage exclusif de bureaux
– les terrains

Cette procédure de déplafonnement du loyer du bail commercial entraîne 𝘂𝗻 𝗻𝗼𝗺𝗯𝗿𝗲 𝗶𝗺𝗽𝗼𝗿𝘁𝗮𝗻𝘁 𝗱𝗲 𝗰𝗼𝗻𝘁𝗲𝗻𝘁𝗶𝗲𝘂𝘅, en effet l’évolution des factures de commercialisés sont complexe à appréhender et à prouver.

De plus, le locataire accepte rarement une augmentation supérieure à l’augmentation classique basée sur les indices de référence sans conflit, contestation et donc 𝐫𝐞𝐜𝐨𝐮𝐫𝐬 𝐞𝐧 𝐣𝐮𝐬𝐭𝐢𝐜𝐞.

ᴄᴏɴsᴇɪʟs :

❶ C’est au bailleur, de démontrer la réalité de l’éligibilité du local au déplafonnement du loyer, donc n’hésitez pas à faire appelle à un 𝗲𝘅𝗽𝗲𝗿𝘁.

❷ 𝗕𝗶𝗲𝗻 𝗿é𝗱𝗶𝗴𝗲𝗿 𝗹𝗲 𝗯𝗮𝗶𝗹 : il faut anticiper le déplafonnement par des clauses au bail qui indique dès le départ qu’au moment du renouvellement, le loyer sera augmenté à la valeur locative sans application du lissage de l’article L.145-34 du code de commerce.