La Requalification du Bail Commercial

Le statut des baux commerciaux ne s’applique ni à la 𝐜𝐨𝐧𝐯𝐞𝐧𝐭𝐢𝐨𝐧 𝐝’𝐨𝐜𝐜𝐮𝐩𝐚𝐭𝐢𝐨𝐧 𝐩𝐫é𝐜𝐚𝐢𝐫𝐞, ni aux 𝐛𝐚𝐮𝐱 𝐝𝐢𝐭𝐬 𝐝é𝐫𝐨𝐠𝐚𝐭𝐨𝐢𝐫𝐞𝐬.

𝕄𝕒𝕚𝕤 𝕕𝕒𝕟𝕤 𝕝𝕖𝕤 𝕕𝕖𝕦𝕩 𝕔𝕒𝕤 𝕔𝕖𝕤 𝕔𝕠𝕟𝕥𝕣𝕒𝕥𝕤 𝕡𝕖𝕦𝕧𝕖𝕟𝕥 ê𝕥𝕣𝕖 𝕣𝕖𝕢𝕦𝕒𝕝𝕚𝕗𝕚é𝕤 𝕡𝕒𝕣 𝕝𝕖 𝕛𝕦𝕘𝕖 𝕖𝕟 « 𝕓𝕒𝕚𝕝 𝕔𝕠𝕞𝕞𝕖𝕣𝕔𝕚𝕒𝕝 ».

𝔸𝕋𝕋𝔼ℕ𝕋𝕀𝕆ℕ : Il ne suffit pas d’intituler un contrat « convention d’occupation précaire » ou « bail dérogatoire » pour que celui-ci reçoive effectivement cette qualification.

1️⃣ 𝐂𝐑𝐈𝐓È𝐑𝐄 𝐃𝐔 𝐁𝐀𝐈𝐋 𝐏𝐑É𝐂𝐀𝐈𝐑𝐄 :

• 𝐅𝐫𝐚𝐠𝐢𝐥𝐢𝐭é 𝐝𝐮 𝐝𝐫𝐨𝐢𝐭 𝐝𝐞 𝐥’𝐨𝐜𝐜𝐮𝐩𝐚𝐧𝐭 𝐞𝐭 𝐧𝐨𝐧 𝐥𝐚 𝐝𝐮𝐫é𝐞. Donc la durée contractuelle constitue un facteur important de la précarité, il n’est ni essentiel, ni exclusif.
• 𝐋𝐢𝐦𝐢𝐭𝐚𝐭𝐢𝐨𝐧 𝐝𝐮 𝐝𝐫𝐨𝐢𝐭 𝐝𝐞 𝐣𝐨𝐮𝐢𝐬𝐬𝐚𝐧𝐜𝐞 de l’occupant (exemple: l’absence de local ou par un accès contrôlé ou limité au local.)
• 𝐅𝐚𝐢𝐛𝐥𝐞 𝐦𝐨𝐧𝐭𝐚𝐧𝐭 𝐝𝐞 𝐥𝐚 𝐫𝐞𝐝𝐞𝐯𝐚𝐧𝐜𝐞 : l’utilisation du terme loyer est proscrite dans le cadre d’une convention d’occupation précaire, c’est donc une « redevance » !

2️⃣ 𝐂𝐎𝐍𝐃𝐈𝐓𝐈𝐎𝐍𝐒 𝐃𝐔 𝐁𝐀𝐈𝐋 𝐃É𝐑𝐎𝐆𝐀𝐓𝐎𝐈𝐑𝐄 :

• 𝐄𝐱𝐜𝐥𝐮𝐬𝐢𝐨𝐧 𝐝𝐞𝐬 𝐝𝐢𝐬𝐩𝐨𝐬𝐢𝐭𝐢𝐨𝐧𝐬 𝐬𝐭𝐚𝐭𝐮𝐭𝐚𝐢𝐫𝐞𝐬 : aucune des dispositions statutaires ne peut recevoir application pendant la durée du bail de courte durée.
• 𝐁𝐚𝐢𝐥 à 𝐝𝐮𝐫é𝐞 𝐝é𝐭𝐞𝐫𝐦𝐢𝐧é𝐞 : le bail dérogatoire est un bail à durée déterminée engageant les parties de manière ferme et sans résiliation possible sans accord commun.
Donc la durée sera 𝕒𝕦 𝕡𝕝𝕦𝕤 é𝕘𝕒𝕝𝕖 à 𝟛 𝕒𝕟𝕤. Durant cette durée, il est possible de recourir à plusieurs baux de courte durée. Ainsi, il est possible de prévoir un bail d’un an, par exemple, renouvelable trois fois.

3️⃣ 𝐂𝐎𝐍𝐒É𝐐𝐔𝐄𝐍𝐂𝐄𝐒 𝐃𝐄 𝐋𝐀 𝐑𝐄𝐐𝐔𝐀𝐋𝐈𝐅𝐈𝐂𝐀𝐓𝐈𝐎𝐍 :

Si le bail précaire ou le bail dérogatoire ne remplissent pas les conditions indiquées, alors il y aura requalification par le juge.

𝐄𝐧 𝐜𝐨𝐧𝐬é𝐪𝐮𝐞𝐧𝐜𝐞, 𝐚𝐩𝐩𝐥𝐢𝐜𝐚𝐭𝐢𝐨𝐧 𝐝𝐞𝐬 𝐝𝐢𝐬𝐩𝐨𝐬𝐢𝐭𝐢𝐨𝐧𝐬 𝐝𝐮 𝐬𝐭𝐚𝐭𝐮𝐭 𝐝𝐞𝐬 𝐛𝐚𝐮𝐱 𝐜𝐨𝐦𝐦𝐞𝐫𝐜𝐢𝐚𝐮𝐱 :
* Durée de 9 ans,
* Résiliation par le preneur au 3 ans et 6 ans,
* Droit au renouvellement
* Droit à une indemnité d’évictions
* Déplafonnement possible
* Révision du loyer au 3 ans et 6 ans sur ma base des indices