Loyers commerciaux et Covid : les juges nuancent leur décision – la balance semble pencher en faveur des Bailleurs

En raison de la crise sanitaire, de nombreux commerçants ont dû faire face à l’impossibilité de recevoir du public et à l’obligation de garder closes les portes de leur local commercial.

De cette situation les commerçants n’ont pas pu faire face à leurs charges, notamment concernant les loyers commerciaux.

En conséquence, de nombreux contentieux sont en cours.

Aujourd’hui la tendance commence à se dessiner et de très importantes nuances sont apportées par les juges.

PETIT RAPPEL : Un premier arrêt rendu par la Cour d’Appel de Pau du 26 octobre 2021 avait d’ores et déjà suscité mon intérêt lors d’un précédent post.

AUJOURD’HUI FOCUS sur la plus fraîche des décision connue : Tribunal Judiciaire de Paris, 20 janvier 2022 :

• La force majeure est écartée pour permettre l’exonération des loyers : « dès lors que les dispositions […] n’ont pas suspendu l’exigibilité des loyers commerciaux et que la société locataire a pu poursuivre […] son activité commercial, même minorée de la restauration sur place ».

• L’exception d’inexécution pouvant suspendre l’obligation de paiement est aussi écartée : « L’impossibilité d’exploiter l’activité de restauration sur place […] ne résulte donc pas d’un manquement [du bailleur] à son obligation de délivrance et d’assurer la jouissance paisible des locaux, mais des décisions prises par l’autorité administrative afin de lutter contre la pandémie […] Au demeurant, la société locataire qui a, durant toute cette période, pu stocker ses matériels et marchandises […] pouvait également s’y rendre pour préparer des plats à emporter […]. »

• La perte partielle ou totale de la chose louée pouvant permettre la dispense de paiement des loyers est énormément nuancée : « l’impossibilité alléguée d’exploiter les locaux […] du fait de mesures administratives […] résulte bien en l’espèce d’une partie de la nature économique exercée dans les lieux loués et non de la chose louée elle-même, qui n’est détruite ni en totalité, ni partiellement ».

Ainsi, ce jugement au fond ne sera pas sans effet car il réduit considérablement les possibilités pour le preneur de s’exonérer du paiement de ses loyers, en dépit du contexte sanitaire actuel.