Le dépôt de garantie des loyers dans le cadre du bail commercial.
Le bail commercial est un contrat soumis à de nombreuses règles spécifiques strictes permettant d’assurer la pérennité et la stabilité de l’activité commerciale présente dans les locaux loués.
Pour autant, il n’y a pas de règle qui oblige les parties (ou leur interdit) de déterminer un montant, payable d’avance par le locataire, dans le but de prémunir le bailleur de sommes restées dues.
C’est donc la libre volonté des parties qui s’applique à ce sujet.
Ainsi, il est courant que le bail commercial prévoit une clause qui organise le versement d’un dépôt de garantie par le locataire au profit du bailleur.
Le montant de ce dépôt de garantie peut être librement déterminé par le bailleur mais il est d’usage de le fixer en fonction de la valeur du loyer, de tel sorte qu’il corresponde à :
- Un trimestre de loyer HT si le loyer est payable d’avance,
- Deux trimestres de loyer HT si le loyer est payé à échéance.
En effet, le Code du Commerce indique que toutes les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes « portent intérêt au profit du locataire ».
Le Code vise toutes les sommes payées d’avance qui sont assimilables à des loyers ou qui constituent une garantie pour le bailleur, et ce, quelle que soit la forme du paiement de ces sommes ou la qualification donnée par les parties.
Également, en raison de la liberté contractuelle, les parties ont la possibilité de négocier une clause dans le bail commercial permettant de modifier le montant du dépôt de garantie en l’ajustant à l’évolution du prix du loyer.
Enfin, le bailleur est libre d’encaisser le dépôt de garantie pendant la durée du bail mais il a l’obligation de le restituer lorsque le locataire quitte le local.