Bail commercial : Droit de préférence du preneur, des changements sont à prévoir !
Le preneur à bail commercial bénéficie depuis la (fameuse) loi Pinel du 18 juin 2014 d’un droit de préférence en cas de vente par le propriétaire des locaux commerciaux (article L 145-46-1 dans le Code de commerce).
La loi avait même prévu que le contrat ne puisse y déroger !
Mais voila que 8 ans après des limites dans l’application de ce droit viennent restreindre toujours plus ce dispositif en faveur du preneur à bail !
Dès 2014 la loi avait limitée le droit de préférence en l’excluant dans les cas suivants :
- la vente unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial
- la vente unique de locaux commerciaux distincts
- la vente d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial
- la vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux
- la vente d’un local à l’époux ou l’épouse du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son époux ou épouse.
Ces limites ont nourri un fort contentieux !
Et déjà à l’époque les avocats spécialisés dans le bail commercial étaient confrontés à un conflit entre le droit de préemption urbain de la commune et le droit de préférence du preneur.
La loi du 21 février 2022 [relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale] dans son article 118 vient régler ce conflit.
La commune, ou toute personne de droit public bénéficiant d’un droit de préemption immobilier fondé sur le code de l’urbanisme (article L. 213-9 et article L. 213-11 du code de l’urbanisme) est prioritaire par rapport au preneur.
Autrement dit, lorsque le locataire et la commune sont en concurrence pour acquérir le local commercial, le droit de préemption de la commune l’emporte sur le droit de préférence dont est titulaire le locataire commercial.
Une exclusion de plus à rajouter au droit du locataire d’un bail commercial qui vient affaiblir l’intérêt du statut des baux commerciaux pour le commerçant…